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L’hypothèque légale du syndicat de copropriété pour le paiement des charges communes (ci-après « Hypothèque légale du syndicat de copropriété ») est le privilège légal qui permet aux représentants d’un syndicat de copropriété d’utiliser la copropriété d’un copropriétaire en garantie du paiement des charges communes.
En effet, pour garantir le paiement des charges communes, le législateur québécois a prévu certains mécanismes de protection. L’hypothèque légale du syndicat de copropriété est l’un de ces mécanismes. Pour garantir ses effets juridiques, il est essentiel de procéder à l’inscription et à la publication de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété. Cela consiste à formellement envoyer un avis d’inscription au registre foncier. Cette étape est la première étape judiciaire dans l’acquisition des droits découlant de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété. À cet effet, les personnes dûment autorisées à agir au nom d’un syndicat de copropriété ont l’obligation d’inscrire l’hypothèque légale. Dans l’éventualité où l’hypothèque légale du syndicat de copropriété ne serait pas inscrite et publiée, l’hypothèque légale ne produirait pas ses effets juridiques et ne serait pas valide.
Les avantages découlant de ce type d’hypothèque légale sont très utiles pour le copropriétaire qui ne reçoit pas les sommes dues. En effet, l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété engendre des effets juridiques quant à la solvabilité des copropriétaires et quant à l’hypothèque originale.
Étant donné que l’hypothèque légale du syndicat de copropriété existe simplement pour le Syndicat des copropriétaires (ci-après « Syndicat ») lui-même, aucun copropriétaire en son nom individuel ne pourra inscrire l’hypothèque légale. C’est donc le Syndicat ou une personne dûment autorisée par celui-ci qui doit inscrire l’hypothèque légale du syndicat de copropriété.
Avant de pouvoir procéder à l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété, le législateur a prévu un délai « d’attente » raisonnable. En effet, en vertu de l’article 2729 du Code civil du Québec, ce n’est que si le défaut perdure depuis 30 jours qu’il sera possible d’inscrire l’hypothèque légale. Ainsi, dès que le délai de 30 jours est écoulé, il sera possible de procéder à l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété.
Le législateur et la loi sont clairs concernant les modalités de l’avis d’inscription. En effet, l’article 2729 du Code civil du Québec indique ce qui suit :
2729. L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art. 2729
Ainsi, lorsque la personne dûment autorisée préparera l’avis d’inscription, elle devra s’assurer d’indiquer la nature de la réclamation, le montant qui est en défaut de paiement au jour de l’inscription de l’avis et les frais et créances pour l’année financière en cours et les deux années suivantes. Si l’avis respecte ces modalités et est envoyé dans le délai prévu, le registre foncier procédera à l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété officiellement.
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