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Fondamentalement, la dénonciation de contrat permet à un sous-entrepreneur, un fournisseur de matériaux, un ouvrier, un ingénieur ou un architecte qui n’a pas de relation contractuelle directe avec un propriétaire d’un immeuble de se prévaloir d’une hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble (ci-après « hypothèque légale de la construction »). Cette hypothèque est un privilège légal qui permet aux personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble de prendre cet immeuble en garantie de paiement.
Puisque ce privilège peut avoir de graves conséquences pour le propriétaire de cet immeuble (tel que de se faire saisir son immeuble par une personne ou une entreprise impayée pour ces travaux de construction ou de rénovation), la loi rend la dénonciation obligatoire pour les personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.
Cependant, cette dénonciation est uniquement obligatoire pour ceux qui n’ont pas de lien contractuel direct (tel qu’un contrat ou une facture) avec un propriétaire. Ainsi, la personne ou l’entreprise qui est directement mandatée par le propriétaire n’a généralement pas à dénoncer son contrat au sens de la loi.
Un exemple courant est le cas où un propriétaire octroie un contrat à un entrepreneur général qui, à son tour, mandate un sous-entrepreneur (tel qu’un plombier, un électricien, un charpentier ou un autre métier spécialisé), un fournisseur de matériaux, un ouvrier, un ingénieur ou un architecte (collectivement désignés ci-après «sous-traitants »).
Dans ce cas de figure, c’est le propriétaire qui paie l’entrepreneur général et qui, à son tour, paie ensuite le sous-traitant. Il n’y a, en effet, aucun contrat entre le propriétaire et le sous-traitant.
Cela dit, plusieurs aléas peuvent survenir dans l’exécution d’un contrat de construction ou de rénovation d’un immeuble, et il est fréquent que des sous-traitants demeurent impayés pour des raisons qui n’ont aucun lien avec leurs travaux.
Voici des exemples où des sous-traitants sont injustement impayés par un propriétaire ou par un entrepreneur général alors qu’ils ont réalisé leur travail :
Afin de protéger les sous-traitants, la loi leur confère le privilège de l’hypothèque légale de la construction. Ce privilège permet ainsi aux sous-traitants de prendre l’immeuble sur lequel ils ont réalisé des travaux en garantie de paiement dans l’éventualité où ils demeureraient impayés.
Alors que l’hypothèque légale de la construction avantage nettement les personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, l’article 2123 du Code civil du Québec prévoit un mécanisme de protection afin d’éviter qu’un propriétaire ne soit préjudicié par un entrepreneur qui refuserait de payer un sous-traitant :
2123. Au moment du paiement, le client peut retenir, sur le prix du contrat, une somme suffisante pour acquitter les créances des ouvriers, de même que celles des autres personnes qui peuvent faire valoir une hypothèque légale sur l’ouvrage immobilier et qui lui ont dénoncé leur contrat avec l’entrepreneur pour les travaux faits ou les matériaux ou services fournis après cette dénonciation.
Cette retenue est valable tant que l’entrepreneur n’a pas remis au client une quittance de ces créances.
Il ne peut exercer ce droit si l’entrepreneur lui fournit une sûreté suffisante garantissant ces créances.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2123
Concrètement, la loi protège le propriétaire en lui permettant de retenir, sur le prix du contrat, toute somme due à des sous-traitants pour des travaux de construction ou de rénovation réalisés sur son immeuble.
C’est ici que la dénonciation s’avère nécessaire puisque le propriétaire, qui souvent ignore l’existence des sous-traitants et la valeur de leurs sous-traitances, doit être capable de retenir une somme suffisante pour acquitter les créances de toute personne qui pourrait inscrire une hypothèque de la construction sur son immeuble.
Il appartient donc aux sous-traitants de dénoncer directement leurs contrats au propriétaire afin qu’il puisse évaluer la somme suffisante à retenir sur le prix du contrat.
À l’opposé, un sous-traitant qui omet de dénoncer son contrat au propriétaire empêche ce dernier de savoir qu’il doit se protéger d’une possible hypothèque légale de la construction en retenant certaines sommes sur le prix du contrat. Pour cette raison, le sous-traitant qui omet ou néglige de dénoncer son contrat à temps au propriétaire perd généralement son droit à l’hypothèque légale.
De manière générale, tous ceux qui n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire doivent dénoncer leur contrat.
Ainsi la qualification de la personne (architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, entrepreneur ou sous-entrepreneur) n’est pas pertinente. La seule question qui s’impose pour déterminer si un contrat droit être dénoncé est le lien de droit direct avec le propriétaire. La seule exception à ce qui précède est l’article 2728 du Code civil du Québec qui crée une exception à cette règle et qui précise que le « l’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat ».
Ainsi, les architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, entrepreneurs ou sous-traitants ayant contracté directement avec le propriétaire, de même que les ouvriers, sont fondés d’ignorer l’étape de la dénonciation de contrat et peuvent procéder, sans autre préavis, à l’inscription de leur hypothèque.
La dénonciation doit être faite avant la réalisation des travaux ou des services ainsi qu’avant la fourniture des matériaux, le cas échéant. En effet, l’article 2728 du Code civil du Québec prévoit que l’hypothèque légale de la construction est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire :
2728. L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux, mais lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat.
Considérant ce qui précède, si un contrat est dénoncé tardivement, seulement les travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire pourront faire l’objet d’une hypothèque légale de la construction.
Il n’y a pas de forme prescrite par la loi pour dénoncer un contrat. La seule obligation qu’on retrouve à l’article 2728 du Code civil du Québec est qu’elle doit être dénoncée par écrit au propriétaire.
Cela dit, les tribunaux du Québec ont abondamment été amenés à interpréter l’article 2728 du Code civil du Québec ainsi que les éléments essentiels qui doivent être inclus à une dénonciation de contrat. Il ressort notamment de cela qu’un avis de dénonciation doit comprendre les cinq (5) éléments suivants :
Il appartient également à la personne qui dénonce son contrat d’être en mesure de faire la démonstration que le propriétaire a effectivement reçu la dénonciation écrite.
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