L’hypothèque légale, c’est quoi :
Tout d’abord la définition de l’hypothèque légale : elle est une mesure de protection prise par certains créanciers pour garantir le paiement des sommes qui leur sont dues. En effet, l’hypothèque légale permet au créancier de prendre une garantie sur l’immeuble de son ou ses débiteurs. En cas de défaut de paiement, le créancier pourra prendre l’immeuble grevé d’une hypothèque légale pour sécuriser son paiement.
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Les créances pouvant donner lieu à une hypothèque légale :
L’article 2724 du Code civil du Québec (Ci-après C.c.Q.) prévoit que seulement quatre créances peuvent donner lieu à une hypothèque légale. Il y a donc quatre types d’hypothèques légales au Québec, soit l’hypothèque légale résultant des créances de l’État, l’hypothèque légale de la construction, l’hypothèque légale du syndicat de copropriété et l’hypothèque légale résultant d’un jugement.
Comment publier une hypothèque légale?
La procédure et les délais pour proprement inscrire une hypothèque légale peuvent varier dépendamment du type d’hypothèque.
L’hypothèque légale de la construction :
Pour bien inscrire ce type d’hypothèque, il faut suivre les instructions prévues aux articles 2726, 2727 et 2728 C.c.Q.
D’abord, l’article 2726 C.c.Q. prévoit que l’hypothèque légale de la construction n’est acquise qu’en faveur des architectes, des ingénieurs, des fournisseurs de matériaux, des ouvriers, des entrepreneurs ou des sous-entrepreneurs, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux.
Ensuite, l’article 2727, alinéa 1 C.c.Q. prévoit que cette hypothèque subsiste, et ce, même si elle n’a pas été publiée au registre foncier durant les 30 jours suivant la fin des travaux. L’alinéa deux du même article prévoit que l’hypothèque légale sera conservée après ledit délai de 30 jours si un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance est inscrit et signifié au propriétaire de l’immeuble.
Finalement, l’alinéa trois de l’article 2727 C.c.Q. prévoit que l’hypothèque s’éteindra naturellement, et ce, six mois suivant la fin des travaux, si le créancier n’a pas publié une action contre le propriétaire de l’immeuble ou bien s’il n’a pas inscrit un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.
L’hypothèque légale de copropriété :
Selon l’article 2729 C.c.Q., l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires porte sur la part du copropriétaire qui est en défaut de paiement de sa quote-part des charges communes depuis plus de 30 jours. Cela signifie que si un copropriétaire ne parvient pas à régler sa part des frais communs pendant plus de 30 jours, une hypothèque légale du syndicat des copropriétaires pourra être enregistrée sur sa fraction de copropriété. Cette mesure vise à garantir le paiement des charges communes et à protéger les intérêts du syndicat des copropriétaires.
De plus, cet article prévoit que l’inscription d’un avis « indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent » doit être fait pour acquérir ce type d’hypothèque légale.
Hypothèque légale avantages :
En tant que créancier, il y a de nombreux avantages à inscrire une hypothèque légale. Parmi eux se trouvent les quatre avantages suivants :
- Recours hypothécaires : Les créanciers titulaires d’une hypothèque légale ont la possibilité d’exercer des recours hypothécaires pour récupérer leur créance impayée. Ils peuvent donc saisir et vendre l’immeuble hypothéqué afin de se rembourser. Ces recours offrent une voie légale et efficace pour recouvrer les sommes dues.
- Priorité de paiement : En cas de vente ou de saisie de l’immeuble hypothéqué, les créanciers titulaires d’une hypothèque légale bénéficient d’une priorité de paiement par rapport aux autres créanciers. Cela signifie qu’ils ont plus de chances d’être remboursés intégralement avant les autres créanciers non garantis.
- Opposabilité aux tiers : Lorsqu’une hypothèque légale est enregistrée au registre foncier, elle devient opposable aux tiers. Cela signifie que toute personne intéressée par l’immeuble, comme un futur acheteur par exemple, sera informée de l’existence de cette hypothèque et devra en tenir compte lors de transactions immobilières.
- Sécurité financière : Pour les créanciers, prendre une hypothèque légale est une mesure de sécurité financière. Cela leur donne l’assurance que leurs investissements dans des travaux de construction, de rénovation d’un immeuble ou de fourniture de matériaux seront protégés. Cela favorise la confiance et encourage la participation des créanciers dans des projets immobiliers.
Hypothèque légale inconvénients :
Même si l’inscription d’une hypothèque légale entraîne un lot d’avantages, elle entraîne tout de même certains inconvénients :
- La contestation de la créance peut engendrer des litiges
En effet, une hypothèque légale contestée par le débiteur peut entraîner des litiges importants entre le créancier et son débiteur. Par exemple, si l’hypothèque légale est prise sans qu’une vérification juridique n’ait été faite, le créancier pourrait prendre une hypothèque légale alors qu’il ne répondait pas aux conditions pour le faire. Cela pourrait donc engendrer un litige important.
- L’hypothèque légale donne une sûreté, mais elle sera présente jusqu’à ce que l’on s’en départisse.
Ainsi, on doit obligatoirement radier l’hypothèque pour qu’elle cesse d’avoir un effet.
Conclusion
En résumé, les hypothèques légales, au Québec, offrent une protection aux créanciers. Elles sont enregistrées au registre foncier et donnent aux créanciers des recours hypothécaires en cas de défaut de paiement. Ces hypothèques légales comportent plusieurs avantages, mais il ne faut tout de même pas oublier qu’elles peuvent engendrer certains inconvénients.
[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, (ci-après « C.c.Q. »).
