L’enregistrement d’une hypothèque légale est un excellent moyen pour un créancier de faire valoir ses droits en cas de non-paiement par le débiteur. Par exemple, une hypothèque légale peut être pertinente si un fournisseur de matériaux ou un architecte veut garantir le paiement par le propriétaire. Cependant, pour que l’enregistrement de l’hypothèque légale soit effectif, il faut certainement que cette dernière soit bien inscrite.
L’hypothèque légale de la construction et de copropriété
Inscrire une hypothèque légale de la construction au registre foncier du Québec
D’abord, avant de répondre à la question, il faut spécifier qui peut prendre une hypothèque légale de la construction. Selon l’article 2726 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q.) [1] les architectes, les ingénieurs, les fournisseurs de matériaux, les ouvriers, les entrepreneurs et les autres travailleurs qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble peuvent inscrire des hypothèques légales de la construction. Ils doivent cependant respecter la procédure et les étapes d’inscription. De plus, selon l’article 2728 C.c.Q., l’hypothèque sert à garantir la plus-value donnée à l’immeuble, que cela soit par les matériaux, les services fournis ou bien pour les travaux. Ainsi, avant d’inscrire l’hypothèque, le créancier doit s’assurer de la plus-value apportée à l’immeuble.
L’article 2727 C.c.Q. est important à analyser pour comprendre les étapes d’inscription d’une hypothèque légale. En effet, l’alinéa 1 de ce même article prévoit que ‘’L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.’’
Cependant, l’article 2727 al.2 C.c.Q. précise que l’hypothèque sera conservée seulement si, avant l’expiration du délai de 30 jours ‘’il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance.’’ Il est important de mentionner que l’avis d’inscription doit être signifié au propriétaire de l’immeuble. L’avis doit être transmis par huissier.
Ainsi, la première étape pour inscrire une hypothèque légale de construction est d’inscrire cette dernière au registre foncier dans les trente jours suivant la fin des travaux. Si cela est impossible, il est primordial d’inscrire un avis et de le signifier au propriétaire de l’immeuble.
Selon l’article 2727 al.3 C.c.Q., l’hypothèque légale s’éteindra après 6 mois suivant la fin des travaux, et ce, ‘’à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.’’ Le préavis doit avoir été, au préalable, signé par le propriétaire ainsi qu’au cocontractant s’il s’agit de deux personnes distinctes. Le préavis a pour fonction d’informer le propriétaire de l’intention du créancier hypothécaire de faire prévaloir sa garantie de paiement.
Ainsi, la deuxième étape pour garantir l’inscription de l’hypothèque est de s’assurer, pour ne pas qu’elle s’éteigne naturellement après 6 mois, de publier une action contre le propriétaire. Il faut aussi se rappeler qu’avant d’exercer son recours hypothécaire, le créancier hypothécaire doit donner un préavis d’exercice à la personne contre laquelle il entend exercer son recours.
Inscrire une hypothèque légale de copropriété au registre foncier du Québec
L’inscription d’une hypothèque légale en faveur d’un copropriétaire suit généralement les mêmes étapes que l’inscription d’une hypothèque légale de construction. Toutefois, il y a quelques différences et particularités à prendre en compte.
L’article 2729 C.c.Q. prévoit que l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires ‘’n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent.’’ De plus, selon le même article, l’hypothèque peut être prise sur la fraction du copropriétaire seulement si ce dernier est en défaut de paiement depuis plus de 30 jours.
Ainsi, pour inscrire une hypothèque légale de copropriété au registre foncier, il faut procéder à l’inscription d’un avis, déterminer le montant exigible de la créance et respecter le délai de trente jours.
Conclusion:
Pour terminer, pour que l’hypothèque légale soit effective, il est important qu’elle soit bien inscrite. Les étapes d’inscription de l’hypothèque sont réglementées par le Code civil du Québec et diffèrent légèrement dépendamment s’il s’agit d’une hypothèque légale de construction ou de copropriété.
[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, (ci-après « C.c.Q. »).
