Hypothèques légales et créances prioritaires
Dans le cadre de la législation québécoise, il est crucial de comprendre comment les créances prioritaires des municipalités et des commissions scolaires, particulièrement celles relatives aux impôts fonciers, influencent les autres hypothèques légales prévues à l’article 2724 du Code civil du Québec (C.c.Q.). Cet article se concentre sur les interactions entre ces différentes créances et l’incidence de leur rang et de leur date de naissance.
Les hypothèques légales de l’État, en vertu de l’article 2725 C.c.Q., comprennent les créances des municipalités pour les impôts fonciers et certaines autres taxes, ainsi que les créances des commissions scolaires pour les impôts fonciers. Ces créances sont prioritaires, ce qui signifie qu’elles bénéficient d’un droit de préférence lors de la réalisation sur le bien grevé.
Les autres hypothèques légales prévues à l’article 2724 C.c.Q. incluent :
- Les créances des personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble.
- La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes.
- Les créances résultant d’un jugement.
Le rang des créances
Selon l’article 2650 C.c.Q., les créances prioritaires priment sur toutes les autres créances ordinaires et hypothécaires, indépendamment de la date de naissance de ces créances. Cette disposition garantit que les créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers prennent rang avant toutes les autres hypothèques, y compris celles énumérées à l’article 2724 C.c.Q.
Entre les créanciers prioritaires eux-mêmes, le rang est déterminé par l’ordre établi à l’article 2651 C.c.Q. En cas de concurrence entre plusieurs créanciers de même rang, ils sont colloqués proportionnellement à la valeur de leur créance (art. 2657 C.c.Q.).
La date de naissance des créances
La date de naissance des créances n’affecte pas le rang des créances prioritaires. En effet, une créance prioritaire née postérieurement à une hypothèque légale non prioritaire (telle que celles prévues à l’article 2724 C.c.Q.) prendra tout de même rang avant cette dernière en vertu du principe de priorité. Ce principe constitue une dérogation au principe général de l’égalité des créanciers, tel qu’établi aux articles 2644 et 2646 C.c.Q.
Droits et recours des créanciers prioritaires
Les créanciers prioritaires, notamment les municipalités et les commissions scolaires, disposent de divers recours pour faire valoir leurs droits. Parmi ceux-ci, l’action personnelle permet d’obtenir un jugement contre le débiteur et de faire exécuter ce jugement sur les biens du débiteur. De plus, l’article 2656 C.c.Q. leur accorde également la possibilité d’intenter une action réelle, leur permettant de suivre le bien grevé, même s’il change de propriétaire.
Impact sur les autres hypothèques légales
Les hypothèques légales des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers exercent une influence significative sur les autres hypothèques légales. Leur caractère prioritaire signifie que, lors de la réalisation sur un bien, elles seront payées en premier. Cela peut réduire, voire éliminer, le montant disponible pour les créanciers bénéficiant d’autres hypothèques légales.
Par exemple, si un immeuble est grevé à la fois d’une créance pour impôts fonciers et d’une hypothèque légale en faveur d’un entrepreneur ayant participé à la construction de l’immeuble, la créance pour impôts fonciers sera payée en premier. Si le produit de la vente de l’immeuble est insuffisant pour couvrir toutes les créances, les créanciers des hypothèques légales prévues à l’article 2724 C.c.Q. risquent de ne pas être entièrement, voire partiellement, satisfaits.
Conclusion
En résumé, les hypothèques légales de l’État pour les impôts fonciers des municipalités et des commissions scolaires jouissent d’une priorité qui les place au-dessus des autres hypothèques légales prévues à l’article 2724 C.c.Q. Cette priorité est déterminée par la nature même de la créance et non par la date de naissance de celle-ci. En pratique, cela signifie que ces créances prioritaires ont un impact significatif sur les autres créanciers, réduisant potentiellement les montants disponibles pour ces derniers lors de la réalisation sur le bien grevé.
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