Dans cet article, nous abordons les obligations de dénonciation de contrats des entrepreneurs qui entreprennent des travaux sur les parties communes d’une copropriété, notamment lorsque ces travaux sont réalisés à la demande d’une syndicat de copropriété.
Qu’est-ce que l’hypothèque légale de la construction?
D’abord, l’hypothèque légale de la construction est un privilège accordé aux individus engagés dans des projets de construction ou de rénovation d’un immeuble. Cette mesure leur offre la possibilité de sécuriser leurs paiements en utilisant la propriété immobilière elle-même comme garantie. Ainsi, si une personne a contribué à la construction ou la rénovation d’un immeuble et qu’elle n’a pas été rémunérée, elle peut prendre ledit immeuble en paiement afin de récupérer les sommes qui lui sont dues.
Quelles sont les formalités à respecter afin que l’hypothèque légale soit dûment inscrite au Registre foncier et conservée par la suite ?
Pour s’assurer que l’hypothèque légale soit conservée, certaines formalités doivent être respectées.
- L’avis de dénonciation d’un contrat (dans certains cas)
- L’avis d’inscription d’une hypothèque légale
- La mise en demeure
- Le préavis d’exercice d’un recours hypothécaire
- Le délaissement
La dénonciation d’un contrat en général
La première étape pour inscrire une hypothèque légale de la construction est donc la dénonciation du contrat. Essentiellement, la dénonciation d’un contrat permet à des sous-traitants tels que les sous-entrepreneurs, les fournisseurs de matériaux, les ouvriers, les ingénieurs ou les architectes, qui n’ont pas de relation contractuelle directe avec le propriétaire d’un immeuble, de revendiquer une hypothèque légale de la construction. Cependant, cette obligation de dénonciation s’applique uniquement à ceux qui n’ont pas de contrat direct ou de facture avec le propriétaire. En d’autres termes, les personnes ou entreprises directement engagées par le propriétaire en vertu d’un contrat ne sont pas tenues de procéder à une dénonciation d’un contrat.
En effet, l’article 2728 du Code civil du Québec (ci-après C.c.Q.) prévoit que « […] lorsque ceux en faveur de qui [l’hypothèque légale] existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire […] »
La dénonciation d’un contrat dans le cas d’une copropriété
Par contre, quand est-il d’un entrepreneur qui entreprend des travaux sur les parties communes d’une copropriété suite à une demande du syndicat de copropriété? Il doit, en effet, lui aussi dénoncer son contrat, et ce, à tous les copropriétaires?
Étant donné que le syndicat de copropriété ne détient pas la propriété des parties communes ni des parties privatives (les parties communes étant détenues en copropriété indivise par tous les propriétaires des parties privatives), il est nécessaire de notifier le contrat à chaque copropriétaire, conformément à l’article 2728 C.c.Q.
Bien entendu, un entrepreneur qui entreprend des travaux sur une partie privative suite à une demande d’un copropriétaire n’aurait pas l’obligation de dénoncer son contrat étant donné que l’article 2728 C.c.Q. prévoit que l’obligation de dénoncer un contrat ne l’est uniquement pour les personnes n’ayant pas de relation contractuelle directe avec le propriétaire.
Conclusion
Le processus d’inscription d’une hypothèque légale implique plusieurs étapes, dont celle de la dénonciation d’un contrat lorsque la loi l’exige. Comme la loi prévoit qu’une dénonciation est obligatoire lorsque ceux en faveur de qui l’hypothèque légale existe n’ont pas de lien contractuel direct avec le propriétaire, il est certain qu’un entrepreneur doit dénoncer son contrat de la construction à tous les copropriétaires.
