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L’article 2660 du Code civil du Québec définit l’hypothèque ainsi :
2660. L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l’exécution d’une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code.
En résumé, l’hypothèque est un droit sur un bien (par exemple sur un meuble ou sur un immeuble, tel qu’un bâtiment ou un terrain) affecté en garantie d’une obligation, telle qu’une dette. Contrairement à une certaine croyance populaire, une hypothèque n’est pas un prêt, mais bien une garantie de paiement.
Comme le précise l’article 2664 du Code civil du Québec, l’hypothèque doit répondre à des paramètres strictement autorisés par la loi :
2664. L’hypothèque n’a lieu que dans les conditions et suivant les formes autorisées par la loi. Elle est conventionnelle ou légale.
Comme le précise cet article, l’hypothèque ne peut prendre que deux formes, à savoir l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque légale.
L’hypothèque conventionnelle est celle qui est créée par une convention ou par un contrat entre deux parties. Par exemple, lorsque des acheteurs désirent obtenir un prêt pour l’acquisition d’un immeuble, leur banque va habituellement requérir une hypothèque sur l’immeuble qu’ils convoitent. Dans ce cas de figure, c’est le contrat, produit par le notaire saisi du dossier, qui va obliger les acheteurs à offrir l’immeuble qu’ils désirent acquérir en garantie du prêt accordé par leur banque.
L’hypothèque légale est celle qui est créée par la loi et qui est fréquemment assimilée à un privilège légal. D’ailleurs, dans les états et les provinces de common law, l’hypothèque légale est désignée par l’appellation « privilège », rappelant ainsi le caractère exclusif de cette hypothèque.
Ce sont les articles 2724 à 2732 du Code civil du Québec qui traitent spécifiquement des droits et modalités de l’hypothèque légale.
Selon la Loi, seulement quatre (4) types de créances peuvent donner ouverture à une hypothèque légale :
2724. Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes:
Ainsi, outre certaines créances de l’État, trois (3) types de créances privées peuvent donner ouverture à une hypothèque légale.
La plateforme Hypotek vise uniquement ces créances privées, et peut être utilisée par les personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, les syndicats des copropriétaires et les créanciers d’un jugement.
Les recours personnels constituent la voix procédurale usuelle lorsqu’un créancier ne bénéficie pas du privilège conféré par une hypothèque. On parle généralement d’un recours ordinaire qu’un créancier peut faire valoir envers son débiteur, le tout conformément à l’article 2646 al. 1 du Code civil du Québec :
2646 al 1. Les créanciers peuvent agir en justice pour faire saisir et vendre les biens de leur débiteur.
Selon cet article, une personne à qui l’on doit de l’argent doit donc faire un recours en justice et payer les frais qui en découlent, par exemple les frais judiciaires (tel qu’un timbre de cour, les huissiers, etc.) et extrajudiciaires (tel que les frais d’avocats pour les représenter).
Dans l’avancement du dossier judiciaire, celui à qui l’argent est dû (le créancier) devra faire la preuve de sa réclamation devant un juge et obtenir un jugement. Même s’il est indiscutable qu’une somme lui est due (par exemple, par une facture ou un avis de cotisation impayés), la procédure pour obtenir un jugement est longue et il n’est pas rare que plus de douze (12) mois s’écoulent pour être entendu par un juge après l’ouverture d’un recours judiciaire. De plus, le juge dispose généralement de six (6) mois pour rendre son jugement.
Plus encore, et ce qu’il est essentiel de comprendre, un jugement n’équivaut pas à de l’argent. Une fois le jugement rendu, et lorsque le payeur refuse ou est incapable de payer ce qui est ordonné dans le jugement, le créancier doit mandater un huissier afin de saisir et vendre les biens en paiement de la dette.
Encore une fois, le créancier doit avancer les frais des huissiers pour saisir le débiteur qui lui doit de l’argent. Les huissiers sont également tenus de distribuer les sommes saisies en proportion des créances de chacun des créanciers qui ont également réalisé une saisie sur cette même personne selon les articles 2644 et 2646 al. 2 du Code civil du Québec qui prévoient que tous les biens d’un débiteur peuvent être saisis et vendus en paiement d’une dette :
2644. Les biens du débiteur sont affectés à l’exécution de ses obligations et constituent le gage commun de ses créanciers.
2646 al. 2. En cas de concours entre les créanciers, la distribution du prix se fait en proportion de leur créance, à moins qu’il n’y ait entre eux des causes légitimes de préférence.
En somme, les recours personnels (ou ordinaires) sont généralement dispendieux et longs avant qu’un créancier ne puisse être finalement payé. Il est également possible que le débiteur ne soit pas solvable à l’issue du processus de justice, de sorte qu’un créancier ne sera jamais pleinement payé, même s’il possède un jugement.
Pour des motifs d’enrichissement et d’efficacité, le législateur a identifié des créances protégées par la loi, soit celles prévues à l’article 2724 du Code civil du Québec tel que présenté ci-haut.
Le privilège accordé à ces créances permet, en outre, d’obtenir un immeuble en garantie sans devoir prendre une action judiciaire. Cette garantie immobilière prend la forme d’une hypothèque publiée au Registre foncier du Québec qui permettra ultimement de saisir l’immeuble si la créance n’est pas payée.
Contrairement aux recours personnels qui visent tous les biens d’un débiteur, les recours hypothécaires visent uniquement la garantie visée par l’hypothèque, notamment l’immeuble offert en garantie par l’hypothèque légale.
Les recours hypothécaires sont également beaucoup plus expéditifs. Ainsi, les débiteurs ont intérêt à payer rapidement leurs créances s’ils désirent conserver leur immeuble. À défaut, son créancier pourra le saisir en paiement de sa créance.
En somme, les créanciers qui bénéficient d’une hypothèque légale sont généralement avantagés par un recours hypothécaire plutôt que par un recours personnel.
Si vous détenez une créance protégée par l’article 2724 du Code civil du Québec et que vous demeurez impayé, vous pouvez agir dès maintenant pour obtenir votre dû.
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