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L’hypothèque légale du syndicat de copropriété pour le paiement des charges communes (ci-après « Hypothèque légale du syndicat de copropriété ») est le privilège légal qui permet aux représentants d’un syndicat de copropriété d’utiliser la copropriété d’un copropriétaire en garantie du paiement des charges communes.
Comme discuté dans les autres sous-sections relatives à la copropriété, il existe plusieurs étapes pour bénéficier entièrement des avantages juridiques découlant de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété. Le délaissement est la dernière étape de ce processus judiciaire. Ainsi, ce n’est qu’une fois la mise en demeure, l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété et le préavis d’exercice du recours hypothécaire est complétés, que le Syndicat des copropriétaires (ci-après « Syndicat ») pourra exercer l’ensemble de ces droits sur la part du copropriétaire en défaut.
En droit québécois, la notion de délaissement est claire et précise. Le délaissement consiste dans le fait que le copropriétaire devra abandonner son droit de propriété sur l’immeuble ou le bien et le remettre à la personne qui exerce le recours hypothécaire, dans la majorité des cas le Syndicat. À cet effet, l’article 2763 du Code civil du Québec expose que le délaissement est, par sa nature, volontaire ou forcé :
2763. Le délaissement est volontaire ou forcé.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2763
En ce sens, le délaissement volontaire réfère au fait que le copropriétaire délaisse volontairement et en pleine connaissance de cause son bien au Syndicat. C’est l’article 2764 du Code civil du Québec qui caractérise le délaissement volontaire :
2764. Le délaissement est volontaire lorsque, avant l’expiration du délai indiqué dans le préavis, celui contre qui le droit hypothécaire est exercé abandonne le bien au créancier afin qu’il en prenne possession ou consent, par écrit, à le remettre au créancier au moment convenu.
Si le droit hypothécaire exercé est la prise en paiement, le délaissement volontaire doit être constaté dans un acte consenti par celui qui délaisse le bien et accepté par le créancier.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2764
À son tour, le délaissement forcé réfère au fait que le copropriétaire ne coopère pas et ne délaisse pas le bien par lui-même. Le Syndicat sera alors dans l’obligation de procéder à un recours judiciaire pour obliger le copropriétaire à délaisser sa partie du bien. C’est l’article 2765 du Code civil du Québec qui caractérise le délaissement forcé :
2765. Le délaissement est forcé lorsque le tribunal l’ordonne, après avoir constaté l’existence de la créance, le défaut du débiteur, le refus de délaisser volontairement et l’absence d’une cause valable d’opposition.
Le jugement fixe le délai dans lequel le délaissement doit s’opérer, en détermine la manière et désigne la personne en faveur de qui il a lieu.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2765
C’est le copropriétaire de l’immeuble qui devra procéder au délaissement du bien. Si ce dernier ne veut pas procéder au délaissement, le Tribunal peut également émettre une ordonnance pour exiger que le bien soit délaissé sans délai.
Comme mentionné à l’article 2758 du Code civil du Québec et dans le préavis d’exercice du recours hypothécaire, le délai pour délaisser sa part de l’immeuble pour le copropriétaire est de 60 jours :
2758. Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit dénoncer tout défaut par le débiteur d’exécuter ses obligations et rappeler le droit, le cas échéant, du débiteur ou d’un tiers, de remédier à ce défaut. Il doit aussi indiquer le montant de la créance en capital et intérêts, s’il en existe, et la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer, fournir une description du bien grevé et sommer celui contre qui le droit hypothécaire est exercé de délaisser le bien, avant l’expiration du délai imparti.
Lorsque le préavis d’exercice du recours hypothécaire est envoyé, un délai de 60 jours débute pour laisser le temps à la personne en défaut de remédier à la situation. En effet, durant l’ensemble de ce délai, le copropriétaire peut remédier à son défaut en tout temps en vertu de l’article 2761 du Code civil du Québec :
2761. Le débiteur ou celui contre qui le droit hypothécaire est exercé, ou tout autre intéressé, peut faire échec à l’exercice du droit du créancier en lui payant ce qui lui est dû ou en remédiant à l’omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis et à toute omission ou contravention subséquente et, dans l’un ou l’autre cas, en payant les frais engagés.
Il peut exercer ce droit à tout moment jusqu’à ce que le bien ait été pris en paiement ou vendu, ou si le droit exercé est la prise de possession.
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