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L’hypothèque légale du syndicat de copropriété pour le paiement des charges communes (ci-après « Hypothèque légale du syndicat de copropriété ») est le privilège légal qui permet aux représentants d’un syndicat de copropriété d’utiliser la copropriété d’un copropriétaire en garantie du paiement des charges communes.
Lorsqu’il est constaté que l’un des copropriétaires est en défaut de payer les charges communes, la première étape consiste à rédiger une lettre de mise en demeure et de l’envoyer à la personne en défaut. En effet, la mise en demeure est une étape nécessaire pour aviser le débiteur qu’il est en défaut et qu’il ne respecte pas ses obligations contractuelles reliées à la copropriété. D’ailleurs, il se peut que le copropriétaire soit déjà en demeure de plein droit. La notion de mise en demeure de plein droit est définie à l’article 1597 du Code civil du Québec :
1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.
Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécutions successives, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 1597
Le législateur définit la notion de mise en demeure aux articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec :
1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet.
Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi.
1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.
Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 1594 et 1595
En ce sens, la mise en demeure est une lettre rédigée à l’écrit qui énonce le défaut du débiteur de respecter ses obligations contractuelles. Une lettre de mise en demeure est considérée comme un processus extrajudiciaire de règlement.
À cet effet, la mise en demeure existe en raison du défaut du débiteur de procéder au paiement des sommes dues. L’objectif de cette lettre est donc d’aviser, de bonne foi, le débiteur qu’il doit procéder au paiement dans un délai raisonnable. La lettre avisera ce dernier que dans l’éventualité où le défaut n’est pas résolu dans le délai imparti, des procédures judiciaires seront entamées sans autre avis ni délai. La lettre de mise en demeure contient également le montant dû, ainsi que les intérêts si nécessaire.
Dans le cadre de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété (ci-après « Syndicat »), c’est le Syndicat ou toute personne dûment autorisée par celui-ci qui doit envoyer la lettre de mise en demeure au copropriétaire en défaut.
Étant donné que la mise en demeure est la première formalité disponible au Syndicat pour récupérer les créances dues, il faut l’envoyer dès que le non-respect des obligations
contractuelles est porté à la connaissance du Syndicat. En effet, plus le Syndicat agit rapidement pour envoyer la lettre de mise en demeure, plus rapidement le différend pourra être réglé. En ce sens, il n’existe aucune règle particulière quant au moment de l’envoi de la lettre de mise en demeure, outre le fait qu’avant d’entamer des procédures judiciaires, il faut obligatoirement avoir envoyé une lettre de mise en demeure.
Il est toutefois important de souligner que le Syndicat a un maximum de trois (3) ans, à compter de la cotisation, pour récupérer une charge commune conformément à l’article 2925 du Code civil du Québec :
2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans.
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