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L’hypothèque légale du syndicat de copropriété pour le paiement des charges communes (ci-après « Hypothèque légale du syndicat de copropriété ») est le privilège légal qui permet aux représentants d’un syndicat de copropriété d’utiliser la copropriété d’un copropriétaire en garantie du paiement des charges communes.
Une fois que l’hypothèque légale du syndicat de copropriété est publiée, si le débiteur reste en défaut d’exécution de ses obligations, la deuxième étape du processus judiciaire consistera à envoyer un préavis d’exercice d’un recours hypothécaire. Sommairement, ce préavis avisera l’individu en défaut que s’il ne coopère pas et ne respecte pas ses obligations contractuelles, un recours hypothécaire sera instauré. À cet effet, le recours hypothécaire entraîne de graves conséquences, telles que la vente de contrôle sous justice ou la prise en paiement de la fraction du copropriétaire en défaut.
C’est le Syndicat des copropriétaires (ci-après « Syndicat ») qui a le mandat d’envoyer le préavis d’exercice du recours hypothécaire. Une personne dûment autorisée par celui-ci peut également s’en occuper.
Le Syndicat bénéficie d’un délai de trois ans pour envoyer le préavis d’exercice du recours hypothécaire. En effet, en vertu de l’article 3061, al.2 du Code civil du Québec, l’inscription de l’hypothèque légale du syndicat de copropriété s’éteint après trois ans. Le préavis d’exercice du recours hypothécaire doit donc avoir été envoyé avant la fin de ce délai de trois ans :
3061, al.2. L’inscription de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires sur la fraction d’une copropriété est radiée, à la réquisition de tout intéressé, à l’expiration des trois ans de sa date, à moins qu’une action n’ait été préalablement intentée et publiée.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art. 3061, al.2
Le législateur prévoit certaines modalités quant au préavis d’exercice d’un recours hypothécaire. Plus précisément, c’est l’article 2757 du Code civil du Québec qui prévoit ce droit :
2757. Le créancier qui entend exercer un droit hypothécaire doit produire au bureau de la publicité des droits un préavis, accompagné de la preuve de la signification au débiteur et, le cas échéant, au constituant, ainsi qu’à toute autre personne contre laquelle il entend exercer son droit.
L’inscription de ce préavis est dénoncée conformément au livre De la publicité des droits.
En ce sens, le Syndicat doit envoyer l’avis au Bureau de la publicité des droits et remplir les conditions de l’article 2757 du Code civil du Québec pour assurer la conformité du préavis. Il doit également s’assurer d’envoyer le préavis au copropriétaire en défaut pour l’aviser des procédures à son endroit.
En ajout, il se doit d’énoncer précisément dans l’avis le défaut du copropriétaire et le montant dû avec les intérêts. Au sein du préavis, le Syndicat doit clairement énoncer au copropriétaire que s’il ne donne pas les sommes dues, il devra délaisser le bien :
2758, al.1. Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit dénoncer tout défaut par le débiteur d’exécuter ses obligations et rappeler le droit, le cas échéant, du débiteur ou d’un tiers, de remédier à ce défaut. Il doit aussi indiquer le montant de la créance en capital et intérêts, s’il en existe, et la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer, fournir une description du bien grevé et sommer celui contre qui le droit hypothécaire est exercé de délaisser le bien, avant l’expiration du délai imparti.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art. 2758, al.1
Lorsque le préavis d’exercice du recours hypothécaire est envoyé, un délai de 60 jours s’impose pour laisser le temps à la personne en défaut de remédier à la situation. En effet, durant l’ensemble de ce délai, le copropriétaire peut remédier à son défaut en tout temps en vertu de l’article 2761 du Code civil du Québec :
2761. Le débiteur ou celui contre qui le droit hypothécaire est exercé, ou tout autre intéressé, peut faire échec à l’exercice du droit du créancier en lui payant ce qui lui est dû ou en remédiant à l’omission ou à la contravention mentionnée dans le préavis et à toute omission ou contravention subséquente et, dans l’un ou l’autre cas, en payant les frais engagés.
Il peut exercer ce droit jusqu’à ce que le bien ait été pris en paiement ou vendu, si le droit exercé est la prise de possession, à tout moment.
C’est donc après l’écoulement du délai et devant l’inaction du débiteur que la prise en possession prendra effet.
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