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L’hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble (ci-après « hypothèque légale de la construction ») est le privilège légal qui permet aux personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble de prendre cet immeuble en garantie de paiement.
Ce privilège accordé aux personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble peut avoir de graves conséquences pour le propriétaire de cet immeuble. En effet, le propriétaire pourrait se faire saisir son immeuble par une personne ou une entreprise impayée pour ses travaux de construction ou de rénovation.
Le délaissement de l’immeuble est l’ultime étape du recours hypothécaire et survient une fois que toutes les étapes préalables ont été complétées par le créancier. En effet, une fois que la dénonciation du contrat (lorsque requis), l’inscription de l’hypothèque, l’envoi de la mise en demeure et la publication du préavis sont complétés, le créancier pourra exercer ces droits sur le bien du propriétaire.
Le délaissement consiste dans le fait que le propriétaire de l’immeuble doit le délaisser et le remettre à la personne qui exerce un recours hypothécaire sur cet immeuble. Le délaissement est la dernière étape du processus et peut être volontaire ou forcé en vertu de l’article 2763 du Code civil du Québec :
2763. Le délaissement est volontaire ou forcé.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2763
Le délaissement volontaire réfère au fait que le propriétaire du bien délaisse, voire donne, volontairement le bien au bénéficiaire à la suite du préavis d’exercice d’un recours hypothécaire. C’est l’article 2764 du Code civil du Québec qui précise les modalités de ce délaissement volontaire :
2764. Le délaissement est volontaire lorsque, avant l’expiration du délai indiqué dans le préavis, celui contre qui le droit hypothécaire est exercé abandonne le bien au créancier afin qu’il en prenne possession ou consent, par écrit, à le remettre au créancier au moment convenu.
Si le droit hypothécaire exercé est la prise en paiement, le délaissement volontaire doit être constaté dans un acte consenti par celui qui délaisse le bien et accepté par le créancier.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2764
À l’inverse, le délaissement forcé réfère au fait que le propriétaire ne délaisse pas son bien par lui-même. Le bénéficiaire de l’hypothèque légale est alors obligé d’entreprendre un recours judiciaire pour procéder au délaissement par le propriétaire.
C’est l’article 2765 du Code civil du Québec qui précise les modalités de ce délaissement forcé :
2765. Le délaissement est forcé lorsque le tribunal l’ordonne, après avoir constaté l’existence de la créance, le défaut du débiteur, le refus de délaisser volontairement le bien et l’absence d’une cause valable d’opposition.
Le jugement fixe le délai dans lequel le délaissement doit s’opérer, en détermine la manière et désigne la personne en faveur de qui il a lieu.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2765
Le délaissement du bien doit se faire par le propriétaire du bien. S’il ne coopère pas, le délaissement du bien peut également se faire par ordonnance du Tribunal qui exigera que le bien soit délaissé et remis au créancier.
La loi exprime que le délai pour délaisser un immeuble est de soixante (60) jours en vertu du deuxième alinéa de l’article 2758 du Code civil du Québec :
2758. Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit dénoncer tout défaut par le débiteur d’exécuter ses obligations et rappeler le droit, le cas échéant, du débiteur ou d’un tiers, de remédier à ce défaut. Il doit aussi indiquer le montant de la créance en capital et intérêts, s’il en existe, et la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer, fournir une description du bien grevé et sommer celui contre qui le droit hypothécaire est exercé de délaisser le bien, avant l’expiration du délai imparti.
Ce délai est de 20 jours à compter de l’inscription du préavis s’il s’agit d’un bien meuble, de 60 jours s’il s’agit d’un bien immeuble, ou de 10 jours lorsque l’intention du créancier est de prendre possession du bien; il est toutefois de 30 jours pour tout préavis relatif à un bien meuble grevé d’une hypothèque dont l’acte constitutif est accessoire à un contrat de consommation.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2758
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