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Pour recourir à l’hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble (ci-après « hypothèque légale de la construction »), il faut respecter certaines étapes qui entrent dans un processus formel défini par le Code civil du Québec et précisé dans la jurisprudence.
Hormis les personnes et entreprises qui doivent obligatoirement dénoncer leur contrat, l’inscription de l’hypothèque légale est la première étape de ce processus formel. En effet, l’entrepreneur, le sous-entrepreneur (tel que le plombier, l’électricien, le charpentier ou tout autre métier spécialisé), le fournisseur de matériaux, l’ouvrier, l’ingénieur ou l’architecte doit inscrire son hypothèque légale de la construction pour la conserver.
Concrètement, cela consiste à publier un avis au Registre foncier ainsi qu’à communiquer cet avis aux personnes concernées. Cette inscription permettra de conserver l’hypothèque légale de la construction sur l’immeuble en question et, ultimement, d’utiliser cet immeuble en garantie de paiement des sommes dues aux personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation de l’immeuble.
En règle générale, c’est le bénéficiaire de ladite hypothèque légale de la construction qui se doit d’assurer l’inscription au Registre foncier. Le Code civil du Québec ne définit pas explicitement la notion de bénéficiaire, mais l’article 2726 y mentionne toutefois que l’hypothèque légale de la construction bénéficie « aux personnes qui ont participé à la construction ».
2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs ou sous-entrepreneurs, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2726
Généralement, l’inscription est réalisée par un avocat ou un notaire puisque l’article 2991 du Code civil du Québec requiert que l’acte soit attesté par un professionnel du droit :
2991. L’acte sous seing privé donnant lieu à l’inscription ou à la suppression d’un droit sur le Registre foncier, ou à la réduction d’une inscription, doit indiquer la date et le lieu où il a été dressé; on y joint l’attestation par un notaire ou un avocat qu’il a vérifié l’identité, la qualité et la capacité des parties, la validité de l’acte quant à sa forme et que le document traduit la volonté exprimée par les parties.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2726
D’ailleurs, tous les actes hypothécaires produits par Hypotek sont attestés par des avocats membres du Barreau du Québec afin que les prescriptions de la loi soient strictement respectées.
La date limite pour la production de l’inscription d’une hypothèque légale est de très courte échéance. En effet, si le bénéficiaire veut se prévaloir de l’hypothèque légale, il se doit de publier son hypothèque légale de la construction dans un délai de 30 jours suivant la fin des travaux.
C’est l’article 2727 du Code civil du Québec qui prévoit ce délai de rigueur:
2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.
Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.
Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2727
Ainsi, pour conserver les droits qui découlent de l’hypothèque légale de la construction, le bénéficiaire doit publier le tout et signifier l’inscription au propriétaire du bien.
Cependant, la notion de « fin des travaux » est souvent ambiguë et laisse place à l’interprétation des tribunaux. Quoi qu’il en soit, l’article 2110, al. 1 du Code civil du Québec prévoit néanmoins que la fin des travaux est habituellement lorsque le bien est prêt à être utilisé :
2110. Le client est tenu de recevoir l’ouvrage à la fin des travaux; celle-ci a lieu lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine.
La réception de l’ouvrage est l’acte par lequel le client déclare l’accepter, avec ou sans réserve.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2110
Parallèlement, la jurisprudence enseigne que la date de fin des travaux est généralement la date à laquelle l’ensemble des tâches reliées à la construction sont terminées. Ainsi, même s’il y a de nombreuses étapes différentes au projet et que différents ouvriers y participent, il n’y a qu’une seule date de fin de travaux pour tout le monde. Si ce délai de 30 jours n’est pas respecté, les droits qui sont reliés à l’hypothèque légale de construction seront éteints et n’existeront plus. En somme, la notion de fin des travaux est plutôt une question de fait qui varie selon chaque cas.
Une fois établi qui sont les personnes qui doivent procéder à l’inscription et dans quels délais ils doivent le faire, il faudra respecter certains critères pour pouvoir procéder à l’inscription. Tout d’abord, la publication de l’hypothèque légale de construction se fait en envoyant un avis au Registre foncier. Dans cet avis, il faudra respecter les critères du premier alinéa de l’article 2981 du Code civil du Québec :
2981. Les réquisitions d’inscription sur le registre foncier portent notamment, outre les mentions prescrites par la loi ou par les règlements pris en application du présent livre, la désignation des titulaires et constituants des droits qui en sont l’objet, de même que la désignation des biens qui y sont visés.
Les réquisitions d’inscription sur le registre des droits personnels et réels mobiliers désignent les titulaires et constituants des droits, qualifient ces droits, désignent les biens visés et mentionnent tout autre fait pertinent à des fins de publicité, ainsi qu’il est prescrit par la loi ou par les règlements pris en application du présent livre.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2981
De plus, l’avis devra être signifié au propriétaire de l’immeuble pour être valide. Finalement, une fois l’hypothèque légale de la construction inscrite au Registre foncier, elle sera publique à tout intéressé et produira tous ses effets juridiques.
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