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Alors que l’inscription de l’hypothèque légale des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble (ci-après « hypothèque légale de la construction ») est nécessaire pour conserver ce privilège, la mise en demeure est nécessaire pour aviser le débiteur qu’il est en défaut.
En effet, la doctrine juridique exige qu’une mise en demeure soit envoyée préalablement au propriétaire qui est en défaut à moins qu’il soit en défaut de plein droit ou que les termes du contrat prévoient une stipulation expresse concernant le défaut.
La définition d’un débiteur en demeure de plein droit est définie à l’article 1597 du Code civil du Québec :
1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l’obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu’il a laissé s’écouler ou qu’il ne l’a pas exécutée immédiatement alors qu’il y avait urgence.
Il est également en demeure de plein droit lorsqu’il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu’il a, par sa faute, rendu impossible l’exécution en nature de l’obligation; il l’est encore lorsqu’il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l’obligation ou, s’il s’agit d’une obligation à exécutions successives, qu’il refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 1597
En pratique et, à plus forte raison, dans le domaine de la construction, les cas de défauts découlent généralement de circonstances qui ne sont pas préalablement déterminées dans un contrat, de sorte que la mise en demeure est pratiquement et systématiquement nécessaire.
En droit québécois, une mise en demeure est un avis écrit envoyé au débiteur qui est en défaut de respecter ses obligations contractuelles qui prend la forme d’une demande écrite faite à l’extérieur du processus judiciaire :
1594. Le débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu’il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l’exécuter aura cet effet.
Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d’exécuter l’obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi.
1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.
Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 1594 et 1595
Concrètement, c’est l’inexécution des obligations du débiteur qui mène à l’obligation de l’émission d’une lettre de mise en demeure.
Plus précisément, cette lettre a pour objectif d’avertir le débiteur en défaut et de l’inciter à respecter ses obligations dans un délai fixe et raisonnable. Cette lettre est une étape utile dans le cadre de règlement de différend, car elle permet d’avertir le débiteur que s’il ne respecte pas ses engagements, des procédures judiciaires, voire hypothécaires, seront entreprises contre lui sans autre avis ni délai.
Dans le cadre de l’hypothèque légale de la construction, c’est la personne qui a participé à la construction ou à la rénovation qui a le fardeau d’émettre une mise en demeure au propriétaire.
La loi ne prévoit aucune autre exigence particulière à cet effet.
La lettre de mise en demeure intervient généralement au moment où le débiteur est en défaut ou, en d’autres mots, lorsque la personne qui a participé à la construction ou à la rénovation est impayée à échéance.
Elle doit également être envoyée préalablement ou simultanément au préavis d’exercice d’un recours hypothécaire.
Il est important de savoir que la lettre de mise en demeure est exigée en matière contractuelle, et donc, qu’elle est pratiquement obligatoire dans un contexte de contrat de construction. Il est donc essentiel que le créancier (ici le « bénéficiaire » ou la « personne qui a participé à la construction ou à la rénovation de l’immeuble ») passe par cette étape.
Même si la loi ne précise aucun délai, le bénéficiaire a avantage à émettre la lettre de mise en demeure sans délai puisque la date de la réception de la lettre concordera généralement avec la date du commencement des intérêts légaux ou contractuels.
Ainsi, dès lors que le bénéficiaire constate le défaut du propriétaire, il devrait envoyer une lettre de mise en demeure au débiteur sans délai.
Dans le cadre d’une hypothèque légale de la construction, c’est l’article 1595 du Code civil du Québec qui encadre la mise en demeure :
1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.
Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 1595
Ainsi, le bénéficiaire doit rédiger une lettre au propriétaire. Dans cette lettre, il doit lui faire mention de son défaut et donner un délai raisonnable pour que le propriétaire respecte ses obligations et rectifie le tout. En effet, l’omission de laisser du temps au propriétaire pour rectifier son défaut ne respecterait pas les objectifs de la mise en demeure.
En respectant le principe de la bonne foi, le bénéficiaire doit s’assurer de donner un délai raisonnable. En matière de construction, cela est encore plus important, car la cour autorise souvent de plus longs délais pour permettre au propriétaire de remédier à la situation.
En effet, dans l’arrêt Corpex (1977) inc. c. La Reine du chef du Canada, [1982] 2 RCS 643 la Cour suprême du Canada a statué sur l’importance de ce délai pour permettre au propriétaire de revoir ses positions. En effet, si le propriétaire ne reçoit pas la mise en demeure, il se peut qu’il ne prenne pas connaissance du défaut et qu’il ne puisse pas y remédier. Il existe donc un devoir d’information.
Dans le cas où le bénéficiaire omettrait d’envoyer cette mise en demeure au propriétaire, il pourrait y avoir certaines conséquences graves. En effet, même si le tribunal a la possibilité d’user de son pouvoir discrétionnaire et de passer outre ce manquement, le montant de l’indemnisation du bénéficiaire pourrait être diminué. Il existe certaines exceptions qui permettent de ne pas obliger le bénéficiaire d’envoyer une mise en demeure, comme dans le cas d’une urgence ou lorsque la mise en demeure est partiellement inutile, par exemple si le débiteur a expressément mentionné ne pas vouloir remédier au défaut.
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