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Le préavis d’exercice d’un recours hypothécaire (ci-après « Préavis ») est l’ultime étape du recours hypothécaire avant de devoir prendre un immeuble en garantie de paiement par la personne ou l’entreprise impayée. Il s’agit du préavis final enjoignant le débiteur à payer sa créance s’il désire conserver son immeuble. D’ailleurs, le préavis intervient après la notification de l’avis d’inscription et de la mise en demeure, de sorte que le défaut est non-équivoque à ce moment.
En ce sens, une fois que l’hypothèque légale de la construction a été inscrite et publiée au Registre foncier et une fois qu’il est clair que le propriétaire ne compte pas rectifier son défaut à la suite de la lettre de mise en demeure, la loi exige la signification d’un préavis au propriétaire pour être en mesure des conserver les droits et avantages découlant de ce type de sûreté.
Cette étape consiste en la dernière action à entreprendre avant le délaissement de l’immeuble.
C’est la même personne qui a entrepris les démarches pour procéder à l’inscription de l’hypothèque légale de la construction et qui a envoyé la mise en demeure qui a l’obligation de faire le préavis d’exercice du recours hypothécaire. À titre de rappel, ce sont les bénéficiaires, soit les personnes et entreprises ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble qui peuvent entamer le processus pour ce type de sûreté en vertu de l’article 2726 du Code civil du Québec. Ainsi, la personne qui aura inscrit l’hypothèque légale de la construction aura également comme devoir la mise en place du préavis d’exercice du recours hypothécaire. Cela est essentiel à la conservation de l’hypothèque légale de la construction.
En vertu du troisième alinéa de l’article 2727 du Code civil du Québec, un délai maximal de 6 mois après la fin des travaux est prescrit pour procéder au préavis d’exercice du recours hypothécaire. Plus précisément, l’hypothèque légale de la construction s’éteindra et deviendra nulle si le préavis n’est pas publié dans les six (6) mois suivant la fin des travaux :
2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.
Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.
Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2727
De prime abord, le bénéficiaire est dans l’obligation de produire au bureau de la publicité un préavis. En vertu du premier alinéa de l’article 2727 du Code civil du Québec cité ci-dessus, il faudra que ce préavis soit accompagné d’une preuve de signification au propriétaire du bien.
En ajout, le législateur prévoit certains critères qui doivent être obligatoirement dans le préavis en vertu de l’article 2758 du Code civil du Québec :
2758. Le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire doit dénoncer tout défaut par le débiteur d’exécuter ses obligations et rappeler le droit du débiteur ou d’un tiers, le cas échéant, de remédier à ce défaut. Il doit aussi indiquer le montant de la créance en capital et intérêts, s’il en existe, et la nature du droit hypothécaire que le créancier entend exercer, fournir une description du bien grevé et sommer celui contre qui le droit hypothécaire est exercé de délaisser le bien, avant l’expiration du délai imparti.
Ce délai est de 20 jours à compter de l’inscription du préavis s’il s’agit d’un bien meuble, de 60 jours s’il s’agit d’un bien immeuble, ou de 10 jours lorsque l’intention du créancier est de prendre possession du bien; il est toutefois de 30 jours pour tout préavis relatif à un bien meuble grevé d’une hypothèque dont l’acte constitutif est accessoire à un contrat de consommation.
Source : Code civil du Québec, RLRQ c CCQ-1991, art 2758
Ensuite, lorsque le préavis sera publié dans le délai imparti de six (6) mois au Registre foncier, le propriétaire aura alors soixante (60) jours pour payer sa dette ou délaisser volontairement l’immeuble en paiement de sa dette.
Comme le mentionne l’article 2758 du Code civil du Québec précité, le bénéficiaire doit préciser la nature du droit hypothécaire qu’il entend exercer. À ce titre, Hypotek permet aux bénéficiaires d’exercer les deux (2) recours hypothécaires les plus fréquemment utilisés en matière d’hypothèques de la construction, à savoir la vente sous contrôle de justice ou la prise en paiement.
À défaut pour le débiteur de payer sa dette ou de délaisser volontairement son immeuble, le bénéficiaire devra introduire un recours judiciaire en délaissement forcé.
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